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Immobilien im Erbfall – was tun als Erbe?

Gehört zu einem Nachlass ein Grundstück, gleich ob (und wie) bebaut oder unbebaut, so erbt der Erbe auch dieses. Sind mehrere Erben in Form einer Erbengemeinschaft vorhanden, so sind die einzelnen Erben gemäß ihrer Erbquote Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie geworden.

1. Grundbuchumschreibung

Das Grundbuch gibt dann diese neue Eigentumslage zunächst nicht wieder.

Daher muss vom Erben oder der Erbengemeinschaft eine Umschreibung beim zuständigen Grundbuchamt veranlasst werden. Dieses findet sich am Sitz des Amtsgerichts, in dessen Gerichtsbezirk die Immobilie liegt und lässt sich über das Internet leicht herausfinden.

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Dieser Umschreibungsantrag, der durch einen Anwalt oder Notar gestellt werden sollte, ist in den ersten zwei Jahren nach dem Erbfall kostenlos betreffend die Grundbuchkosten, danach fallen Gebühren an. Diese richten sich nach dem Wert des Grundstücks. Die Tätigkeit des Notars/Anwalts ist aber immer zu vergüten und richtet sich nach dem Gegenstandswert des Grundstücks oder nach individueller Vereinbarung.

Es muss, wenn kein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorhanden ist, ein Erbschein vorgelegt werden. Sollte ein solcher nicht vorliegen, muss er zunächst bei Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnort des/der Verstorbenen) beantragt werden. Liegt aber ein notarielles Testament/Erbvertrag vor, muss dieses(r) beigebracht werden.

2. Auseinandersetzung/ Verkauf der Immobilie

Sind Sie Alleinerbe, können Sie über die Immobilie frei verfügen.

Problematisch sind in der Praxis meist die Fälle, in denen eine Erbengemeinschaft besteht. Diese kann in der Regel nur einstimmig handeln, es müssen also alle Erben den Willen haben, die Immobilie zu verkaufen oder anderweitig auseinander zu setzen. Es kommen hier folgende Maßnahmen in Betracht:

  • Verkauf/ Vermietung der Immobilie
  • Einräumung von Nießbrauchs/Wohnungsrechten an der Immobilie an Miterben oder Dritte
  • Erwerb durch einen Miterben, der die anderen ausbezahlt.

Die Einnahmen aus Verkauf oder Vermietung sind nach Abzug von Kosten und Belastungen, die noch auf dem Grundstück lagen (i.d.R. Hypotheken oder Grundschulden von Banken) entsprechend den Erbquoten zu verteilen. Sollte eine Auszahlung der Miterben gewünscht werden, so kann das Geld hierfür über ein Darlehen oder eine klassische Immobilienfinanzierung erlangt werden.

Können sich die Erben einigen, wie mit der Immobilie zu verfahren ist, gibt es in der Regel keine Probleme. Es sollte in diesem Rahmen ein sogenannter „Auseinandersetzungsvertrag“ geschlossen werden, der notariell beurkundet werden muss. Kommen Sie diesbezüglich gern auf uns als Rechtsanwälte und Steuerberater zu, denn es sind sowohl rechtliche als auch steuerliche Aspekte zu beachten!

Gibt es keine Einstimmigkeit, kann das sogenannte „Auseinandersetzungsverfahren“ nach §§ 363 FamFG betrieben werden. Es handelt sich hier um ein gerichtliches Vermittlungsverfahren, das jedoch auch ergebnislos verlaufen kann. Alternativ kann eine außergerichtliche Mediation betrieben werden. Auch im Rahmen der Mediation stehen wir Ihnen gern zur Seite!

Als letzte Möglichkeit besteht ein gerichtlicher Prozess über die Immobilie. Diesbezüglich sollten sich die Beteiligten im Klaren sein: Solange der Prozess läuft, entstehen Kosten, und die Immobilie kann nicht zur Gewinnung von Erträgen genutzt werden. Ein Prozess ist daher aus wirtschaftlicher Sicht meist die ungünstigste Lösung. Sollte es aber keine andere Lösung mehr geben, weil die Erben heillos zerstritten sind, setzen wir Ihre Rechte auch vor Gericht durch oder wehren gerichtliche Forderungen Ihrer Miterben ab.

3. Nutzung der Immobilie durch den/die Erben

Für einige Erben, meist der hinterbliebende Ehegatten oder Lebenspartner, stellt sich oft die Frage, ob die Immobilie weiter bewohnt werden soll. Es kann im Einzelfall ökonomisch sinnvoll sein, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös eine gegebenenfalls kleinere Immobilie zu erwerben, und dabei freiwerdendes Vermögen anders zu verwenden. Es besteht daneben die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und in eine kleinere umzuziehen. Weiter kann, soweit die Immobilie noch nicht abbezahlt ist, gegebenenfalls eine (Teil)Entschuldung über das Erbrecht vorgenommen werden

Fragen Sie uns gerne, wir stehen Ihnen zur Verfügung!

4. Mietvertrag über die Immobilie

Besteht ein Mietverhältnis über die Immobilie, so treten die Erben als Vermieter in dieses ein. Sie können nun die Miete verlangen (von der dann jedem Erben nach seiner Erbquote ein Anteil zusteht), müssen aber z.B. auch die Immobilie erhalten (jeder zu den Kosten anteilig nach seiner Erbquote).

Es gibt ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB), das innerhalb von einem Monat nach Kenntnis des Erbfalls und dem Übergang des Mietverhältnisses ausgeübt werden muss, denn ansonsten gibt es nur die üblichen mietvertraglichen Kündigungsrechte.



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Wenden Sie sich gerne an Ihre Ansprechpartnerin für Erbfragen
Rechtsanwältin Sabrina Schülling